Au moment de contracter un crédit hypothécaire pour vous aider à financer une partie de votre acquisition immobilière, deux formules se présenteront à vous : le crédit « classique » et le crédit « bullet ». Quelle est la différence entre ces deux alternatives ? Pour quel crédit opter ?
Faut-il opter pour le crédit classique ou le crédit bullet ?
| Crédit classique | Crédit bullet |
| Mensualités constantes ou remboursement de capital | Paiement des intérêts et du capital restant dû au terme du crédit |
| Avantage financier | Possibilité de maximiser l'investissement grâce à l'effet de levier |
| Facilité de planification des charges mensuelles | Taux d'intérêt plus élevés et garanties supplémentaires exigées |
| Moins risqué | Plus risqué |
Caractéristiques du crédit classique
Que ce soit par le crédit à mensualités constantes ou celui à remboursement de capital, le crédit classique prévoit que le capital emprunté et ses intérêts soient intégralement payés à la fin de la période prévue.
Les deux grands avantages du crédit classique sont :
- Le fait qu’il s’agit de la formule de remboursement la moins onéreuse ;
- La facilité de planification des charges mensuelles.
Caractéristiques du crédit bullet
Le crédit bullet prévoit le paiement des intérêts sur la somme empruntée durant toute la durée du crédit et celui du capital restant dû au terme de celui-ci.
Grâce à ses mensualités peu élevées, le crédit bullet permet à l’investisseur de profiter des revenus locatifs pour :
- Soit composer un capital et ainsi investir à nouveau dans un projet immobilier ;
- Soit revendre le bien pour rembourser le capital emprunté et profiter de la plus-value.
Ainsi, le crédit bullet permet aux acquéreurs de maximiser leur investissement grâce à l’effet de levier.
Néanmoins, le crédit bullet est plus risqué que le crédit classique :
- Il convient aux investisseurs avisés en mesure de rembourser la somme due au terme du crédit ;
- Les taux d’intérêts proposés par les banques seront plus élevés que pour un crédit classique ;
- Les banques exigeront des garanties supplémentaires comparé au crédit classique.
Le fonctionnement du crédit classique : remboursez progressivement votre crédit
Le crédit classique à mensualités constantes se rembourse par montants fixes composés d’une partie du capital emprunté ainsi que des intérêts. Au cours des premières années, vous serez amenés à rembourser plus d’intérêts que de capital ; alors que cette proportion s’inversera en approchant du terme de l’emprunt.
L’alternative à ce type de crédit est celui du remboursement constant du capital. Cette option suggère le paiement mensuel d’une partie fixe du capital à laquelle s’ajoute les intérêts sur celui-ci qu’il vous reste à rembourser. Les intérêts étant calculés sur la dette résiduelle, les mensualités dues diminueront au fil des mois.
Dans les deux cas, votre dette sera intégralement remboursée à la fin de la période du crédit.
Le fonctionnement du crédit bullet : profitez pleinement des revenus locatifs
Aussi appelé crédit à terme fixe, le crédit bullet est une solution idéale pour les acquéreurs désireux de maximiser leur investissement grâce à l’effet de levier. En effet, la particularité de ce type de crédit est telle que l’investisseur ne devra s’acquitter que des intérêts sur la somme empruntée et ce, durant toute la durée du crédit. Le capital restant dû devra alors être payé au terme de celui-ci.
Les mensualités étant peu élevées, l’avantage principal de ce type de crédit est la possibilité pour l’investisseur de profiter presque pleinement des revenus locatifs. Au bout de quelques années seulement, celui-ci aura donc pu constituer un capital intéressant et disponible pour réaliser un nouvel investissement immobilier.
De même, l’investisseur peut décider de revendre le bien avant le terme du crédit bullet. Ainsi, il sera en mesure de rembourser le capital emprunté tout en ayant joui de la plus-value réalisée sur les revenus locatifs.
Il existe également un autre type de candidat pour un tel crédit. Imaginons que vous n’avez pas encore vendu l’habitation que vous occupez actuellement et ne disposez donc pas du capital nécessaire pour acheter un nouveau bien immobilier. Vous pouvez contracter un crédit bullet en vue d’une telle acquisition et pour ainsi vous laisser le temps de revendre votre logement actuel.
Notons toutefois qu’aux yeux des banques, cette formule de crédit représente un risque bien plus élevé que le crédit classique. Il est donc certain que ces dernières exigeront des garanties supplémentaires et qu’elles vous proposeront des taux d’intérêt plus élevés.
Ainsi, le crédit classique est la formule la moins onéreuse et permet une planification des charges mensuelles. Le crédit bullet prévoit le paiement du capital restant dû au terme du crédit. Si ce dernier est plus risqué, il permet cependant une maximisation non négligeable de l’investissement. Le choix du type de financement de votre bien immobilier dépendra donc essentiellement de votre profil.
