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L'effet de levier : qu'est-ce que c'est ? Comment ça fonctionne ?

L’effet de levier et son application en immobilier

13/11/2019 par Bouygues Immobilier Belgium

L’effet de levier est un terme financier qui désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement d’un particulier, d’une entreprise ou d’un organisme financier et pour influencer la rentabilité des capitaux propres. Cette dernière est positive tant que le coût d’endettement est inférieur aux bénéfices obtenus ; et négative dans le cas contraire. Mais qu’est-ce que tout cela signifie dans un contexte immobilier ? 

Imaginons que vous désirez acheter un appartement à 200.000 €, mais que vous ne disposiez que de 50.000 €. Vous vous rendez auprès de votre partenaire bancaire dans le but de contracter un emprunt hypothécaire de 150.000 € ; c’est-à-dire que vous allez utiliser le dit bien immobilier comme garantie du remboursement de l’intégralité de cette somme

Si votre projet est solidement ficelé et puisque le risque est quasi nul pour lui, votre partenaire bancaire décidera probablement de vous accorder ce prêt de 150.000 €. Vous pourrez alors acheter votre appartement, mais serez tenu de payer chaque mois des mensualités à votre banque pour rembourser votre emprunt. Cet effort financier peut être réalisé soit par vous, soit via le loyer de votre locataire. En tant qu’investisseur, votre objectif sera que les loyers couvrent le remboursement du crédit.  Pratiquement, vous mettez donc votre appartement en location et utilisez vos revenus locatifs pour rembourser votre dette. 

Au bout de quelques années (10 à 30), vous serez parvenu à bout de votre remboursement sans avoir déboursé de l’argent de votre poche et jouirez alors pleinement de la propriété de votre appartement. Félicitations, vous avez appliqué l’effet de levier : vous avez utilisé la technique de l’endettement pour augmenter votre capacité d’investissement. Autrement dit, vous avez acheté un bien en empruntant tout en veillant à ce que la charge totale de votre crédit, composé du capital et des intérêts, soit inférieure à votre rendement locatif.

Remarques 

  • Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, votre banque devient le partenaire de votre investissement. Jusqu’à ce que vous ayez remboursé l’intégralité de la somme empruntée, la banque et vous-même serez quelque part des « copropriétaires » du bien. De la même manière, ce seront les deux parties qui y gagneront : la banque en percevant des intérêts et vous en devenant propriétaire d’un bien immobilier. 
  • Afin d’appliquer l’effet de levier, il vous faudra nécessairement veiller à ce que le coût total de votre emprunt et du poids des charges incombant au propriétaire (précompte immobilier, éventuels travaux d’entretiens, …) soit inférieur à la rentabilité de votre investissement. En d’autres termes, l’endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il vous rapporte. 
  • L’effet de levier peut également s’appliquer lorsque vous utilisez les revenus locatifs d’un bien immobilier pour en financer un autre.